缅甸房地产发展之路(改革开放后的发展历程)

一、缅甸简介

缅甸隶属东南亚国家,位于中南半岛西部,西北与印度和孟加拉相邻,东北部与中国相连,东南连接泰国与老挝。为东南亚国家联盟成员国,其南临安达曼海(Andaman Sea),西南靠近孟加拉湾(Bay of Bengal),海岸线总长约1,930公里,占国境线总长三分之一。国土面积约67.65万平方公里,是世界上第40大国家、东南亚第二大国。人口5000多万,世界排名第25位。首都为内比都,2005年以前设于最大城市仰光。目前仰光、曼德勒、内比都是缅甸的三大城市。

二、缅甸民主改革

缅甸自1962年起处于军政府的统治,2010年11月7日举行了国会大选,2010年11月建立国家人权委员会,颁布赋予劳工有组建工会和罢工等权利的劳动法,放松出版审查等内容(2011年6月,缅甸当局解除了对体育、娱乐和彩票等期刊的审查。同年9月,一些曾经被封锁的国外网站包括Facebook,Twitter,BBC,Youtube,缅甸民主之声和美国之音解除封锁)。这些改革被认为是缅甸自从2010年国会大选以来当局所承诺的使缅甸逐步迈向民主国家和重新融入国际社会的结果与象征。2011年11月中旬,昂山素季领导的全国民主联盟也被当局允许注册为合法政党,并参加了后来的议会补选。

经济政策:2011年以来,缅甸实施的改革包括反腐败、汇率改革、制订鼓励外国投资法和税收改革。外国投资从2009年度的3亿美元增长到了2010年度的200亿美元。随着外国资本的大量流入,缅元也升值了25%。此后,政府放松了进口限制,并废止了出口税。因此2011年缅甸的经济增长速度预估是8.8%。

到2012年缅甸有望建立起稳定单一的流通体系。2012年4月,为了整顿复杂而混乱的汇制,改用浮动汇率制。

2012年7月,缅甸邮政与电信部开始制订开放电信行业的改革计划,以让缅甸人享有使用手机和互联网的便利,同时吸引外资创造就业。而当时在缅甸近6000万的人口中,大约96%的人没有手机。

2012年11月3日,总统府签署了新《外国投资法》,该法允许外资投资电力、石油和天然气、矿业、制造业、饭店和旅游业、房地产、交通运输、通信、建筑和其他服务业,外资企业运营后还可享免税五年的优惠待遇。政府借此希望外资进入以推动经济发展和提高就业。

2013年8月9日,缅甸成立国家改革领导委员会,以加快推进改革,满足基本社会民生与经济需求。并将制订包括优先发展电力、农业、能增加就业的中小型企业以及工业区等一揽子行动计划,也要大力发展旅游业和吸引外国投资。

三、房地产发展历程

缅甸被称为“亚洲最后一块处女地”,其土地、矿产、玉石、能源等资源非常丰富;地理位置也是国际经济发展格局中具有重要意义的战略要塞,但长期封闭的市场造成其经济一直处于几十年前的水平,交通、水、电、房地产等所有的行业“百废待兴”;
改革开放无疑是给缅甸的经济发展打开了一扇大门,可快速吸取周边乃至西方发达国家的发展经验及成果,使缅甸经济的高速提升,造就了缅甸的“跳跃式”发展,但同时也会带来较多问题的出现,比如:人才稀缺、经济泡沫化严重等;房地产行业亦是如此;

从目前缅甸房地产行业发展的历程,并且按照市场的发展规律来看,可以分为市场筹备期、市场喷发期、市场调整期三个阶段。

1、市场筹备期(2010年-2012年11月份)

改革开放前,缅甸的建筑一直保持在原有的建筑形态下几十年不变,虽说自2003年起,有部分小型项目的开发,但是一直处于单体楼、无配套、无规划等传统开发模式;自2010年的改革开放到2012年11月3日签署《外国投资法》,为各行业发展提供了条件,开放了各个领域的投资政策,促进大量外企进驻缅甸,其重要眼光多集中在仰光,造成了仰光整个城市的居住商务的需求大幅攀升,公寓、写字楼租金在短短的两三年内涨幅巨大;少数外商在短时间内抓住了本次机会,看准房地产市场的潜力,撬开了缅甸房地产行业的新起点;

在销售方面多数以朋友圈之间购买,或者中介公司带客户成交,其营销模式较为传统,由于市场体量小,销售情况比较理想。但随着后续项目的不断增加,这种模式也成为阻碍多数本地企业发展的一种问题所在

2、市场喷发期(2012年11月-2014年9月份)

2. 1     2013年房地产行业迎来了新一轮的改变,由国外投资开发的项目,引用了新的开发模式、新的营销手法及现场客户体验,在市场上引起不小的轰动,也给本地房地产企业带来较大的市场冲击。由于缅甸市场的长期封闭、投资渠道少、房地产租金高涨等因素刺激下,改革开放后的首轮房地产公寓买卖市场交易非常火爆,较具规模的项目售价达250-400美金/平方英尺,缅甸本地部分企业吸取经验,不断的学习专业与营销创新。

2. 2     改革开放初期,外资企业为了给予公司管理层比较舒适的居住环境,从租赁方面看以服务式公寓较为受欢迎,比如:

a)     仰光的Golden Hill Tower的租金约40-60美金/㎡/月;例如:70-80㎡的一房,租金4500-4900美金/月;

b)     Micasa公寓的租金约达50美金/㎡/月;例如:100㎡两房租金为5500美金/月;

c)     在后期新入市的香格里拉服务式公寓租金约38美金/㎡/月;例如:156㎡两房租金为7500美金/月。

d)     斑斓高尔夫项目公寓由于其地理位置较偏远,租金约15-20美金/㎡/月。

其次为别墅项目,由于面积大,且室内无任何家具、电器配套,且较多项目位于仰光偏远区域,整体租金低于服务式公寓;

a)     Bahan镇区别墅项目约8-15美金/㎡/月;

b)     兰大亚FMI别墅项目5-8美金/㎡/月(部分较为破旧的别墅租金较低,但是出租量较小);

c)     兰大亚斑斓高尔夫别墅项目,租金约15-20美金/㎡/月;

再次为本地公寓项目,但建筑较为老旧、无家具家电、租金相对较低;

a)     唐人街一楼商铺,其高度约6米,可做两层,租金约6-9美金/㎡/月;

b)     唐人街普通平层公寓,4-7美金/㎡/月;

c)     Yankin镇区的公寓租金月6-7美金/㎡/月;

在写字楼方面,由于商务需求的剧增,写字楼极度稀缺,其租金水平远远超过中国5A及写字楼水平,但硬件配套远远达不到标准,比如Sakura大厦在2013-2015年间,其租金最高达85美金/㎡/月

同时:也带来了酒店业的快速发展,部分原来长期亏损的酒店在短短的几个月时间就可以“转亏为盈”,并且酒店价格随着需求量的增加而“水涨船高”,在2013年缅甸的人均GDP约为USD1000/人的情况下,酒店价格达到了香港水平。比如:Sedona酒店价格为120-160美金/间/天,香格里拉酒店价格160-220/间/天。但其硬件配套并不能达到国际标准。

由于当时缅甸只有较少的小型商场,且对于集中式商业无概念,多数以临街商铺的形式出现,但其租金与公寓相差不大。

2. 3     在2013年至2014年上半年,整个房地产市场一片火爆,本地部分投资客户从原来的“炒地皮”转变成“炒房”,有些本地开发商看到这一情景,为了使项目卖到更高的价格,就出现囤地、惜售的情况;且有些项目在仅靠“画张项目效果图、户型图”就可以创造很好的销售额,部分外资企业看到这一“商机”后,纷纷进驻房地产市场,房地产行业的开发量快速攀升

2. 4     《公寓法》于2014年上半年起草,无疑是给整个市场带来更大的促进作用,但是由于政府和民间担心允许外商买卖房产后会带来价格的上涨,形成泡沫经济,也会影响到本地居民的购买,所以法案一直未获得通过。

2. 5     在产品设计上,由于有购买力的客户多数居住在别墅区,适应了大空间产品,多数本地企业设计的户型面积较大,例如:70-90㎡一房、91-140㎡两房、141-180㎡三房、181㎡以上的四房。

3、市场调整期(2014年10月及以后)

3. 1     虽然缅甸进行了民主改革开放,但其经济复苏也需要一定的时间,火爆下的市场隐藏着许多问题的出现;老百姓的贫富差距大,生活在“金字塔尖”的人仅仅是极少一部分,他们并不会把所有的资金投入到一个“篮子”去,中产阶级未崛起,刚需市场需求量少,其整体房地产市场的消化能力较弱;整个行业在2014年下半年开始逐渐变冷。

在市场火爆期,本地企业开发了较多的7-12层的小型单体项目,而每个外资企业都认为自己有先进的开发理念、新颖的营销手法,都要打造成为所谓缅甸的“LAND MARK”或者“大型综合体”项目,却未深入了解本地的人文、习俗及客户的喜好,“高大上”并不一定“接地气”,少量的成交并不代表项目的可持续。

同时:许多外资企业看到所谓的“商机”,开始奔着“空手套白狼、“卖楼花” (部分国家在20多年前也出现这种情况)的想法来缅甸开发项目,首先与缅甸土地主进行合作(不需要土地资金),前期投入少量的资金设计产品、建设(租)营销中心,做一些推广就开始卖房。由于缅甸市场的不断升级,客户对房地产行业认识的不断加强,这种形式的项目已不被客户认可,在大量项目的出现、且无法专业评估未来市场走势的情况下,将会有很大的资金风险,如销售不好,资金跟不上,购房客户将会面临整个项目无法动工建设的情况,也有可能会面临开发商携款逃跑的风险。

3. 2     在销售价格方面,部分在市场喷发期入市的项目,当时的售价较高,由于已销售出一部分产品,在市场冷淡后既无法降低价格,也无专业的营销理念,目前处于较为尴尬的局面,极少一部分项目采取降价20%-35%的手段(Yankin某项目刚推出时对外的售价约为360美金/sq.ft,目前售价约为250美金/sq.ft;Pyay路某项目开发商表示,当市场好时为了将来卖的更高价,故意捂盘惜售,原售价为24万缅币/sq.ft销售速度很快,到目前价格下调到20万缅币/sq.ft也无人问津),效果也并不理想;囤地的客户中由于在价格高位时期购买的土地,目前也面临是否开发的项目的困境。但是在市场调整期开发的项目,从开始销售时就以低价入市(比如茵雅湖旁边某综合体项目,在入市时公寓价格210-260美金/sq.ft),可见市场将会不断的调整行业的价格,而不是人为控制。

3. 3     2015年11月份缅甸大选在最终结果不确定的情况下,客户多数采用观望的态度;2016年3月25日仰光证券交易所开业,股票市场的开放增加了客户的投资渠道,也是影响房地产市场成交量降低的因素之一;

2016年1月29日缅甸联邦会议正式通过了《公寓法》,在成交量极低的情况下,被许多企业看作是救命稻草,并且把此法案当作主要营销的手段进行推广,但却忽略了一个重要的环节,虽然《公寓法》已颁布,其并未出台执行细则,也就是说不知道该怎样操作和执行,所以在后续的时间里市场并未像想象中的有所改善。

3. 4     2016年3月底民盟上台后,颁布了众多针对房地产行业的调控政策,“叫停13层以上的高层项目、全国建设18万套经济适用房、查获2700多栋无证建筑、收集上百家不合法房企等”;大量项目被开发,由于没有行业规范,连同外资企业一起就产生“中国、新加坡、日本、韩国、越南等”不同的建筑规范出现。虽然国外的开发理念先进于缅甸,但不一定能适应缅甸的“建筑环境”。比如:防水、消防、结构等,从而就造成了建筑市场混乱的现象。被叫停的项目大多已与2016年11月份通过审批,少数未达到标准的项目还在进行方案调整。

复工的项目对于开发商来讲本来是一件大家期待已久的利好消息,但是很多本地企业又遇到了意想不到的问题。在缅甸企业的运营模式中,基本的执行部门都要公司自己组建,比如:房地产公司开发一个新的项目,就会重新组建营销部(策划、销售、客服等)、设计部(建筑)、工程部(包含施工团队)、成本部、广告设计部等;就等于说,一个项目中所需要的部门,都要重新招聘人组建运营团队。由于项目被叫停几个月无法施工,为了降低成本,企业就开始裁员或者解散团队;但在项目重新复工时,却无法快速组建运营团队,这就给企业的运营及工程的建设带来了较多的问题;1、由于专业人才稀缺,成熟的人才离开后将会很快被其他企业录用,就造成重新组建运营团队更加困难;2、工程无法按时交付,面临着违约的风险;3、从成本投入来看,反而增加了更多的运营成本和时间成本。

3. 5     在经历了一轮的调控后,2016年底房地产行业的成交量有所回升,但多数以本地小型项目为主,其主要原因是这些项目多数已经完工、价格适中,更符合购房者的居住需求,有营销意识且在市场上有一定知名度的项目,主要的销售渠道是通过展览来成交,传统仅通过朋友圈来销售的项目,由于市场可选择性大,销量大幅缩水,甚至部分项目出现恶性循环,导致最终被行业淘汰出局。

3. 6     2017年已过去两个月,市场整体表现比较平静,3月底新政府执政一周年,4月份将面临缅甸政府的补选、泼水节,5月底将是雨季来临,市场会进入下一轮的竞争和调整期,总之2017年将会是大家值得期待的一年,

小结:

缅甸房地产行业在改革开放后开发量大幅上升,由初期的卖方市场已转向买房市场,快速抓住市场和客户才是企业发展的重心,所以未来行业的发展方向将由自营转向合作的模式,精于市场营销的代理机构参与房地产项目的每一个环节中,促进项目定位、资源整合快速落地,准确地判断市场变化的节奏,不仅能提高开发商的开发水平,而且能帮助其降低营销风险,实现溢价最大化。同时:降低由自营带来的资金、人工(招聘、培训等)、时间等成本。更有利于企业的长期可持续发展。

国家在进步,行业的发展不断完善,需要政策与各方面的配合,比如规范市场的政策、完善的税收法案、金融体系的支持等,才能促进房地产行业的有序发展;

每个行业的发展都有一定的规律,不论是市场火爆还是冷淡,经济的持续发展,市场就会不断进行“自我调整”,外界的干预并不能加快市场好转,有时会适得其反。“投机”的行为已经不被市场和客户认可,如持续前行将会受到市场的惩罚及淘汰。

市场环境和客户的需求都在不断变化,要打造更符合市场的产品,就得对整个市场有充分深入的了解和专业的行业知识度,两者相结合进行精准的市场评估、调查、分析与定位;经过改革开放后新一轮的市场沉淀,购房客户也变的更加成熟和专业,顺应市场的发展才是硬道理。

 

      以上主要以仰光作为缅甸行业发展的代表城市,除此之外,较受关注的城市有曼德勒、内比都、东枝、博生、羌达、维桑、丹老等,但开发量大幅小于仰光。

     注:部分缅甸简介及民主改革内容引用维基百科。

 

YG·SEEK—缅甸最专业的房地产与金融服务商,总部在香港,主要经营业务为房地产营销代理、广告整合推广服务、微信和Facebook运营;公司成立多年来,通过对数十个城市的房地产和金融(银行、证券、保险)项目提供创新营销,为企业创造出更大的品牌价值和利润;

公司拥有房地产顾问至全程营销代理等最完整的解决方案,通过全方位的市场分析、营销策略、平面表现、销售和渠道的运营,灵活满足不同客户的差异化需求及营销创新的追求;在仰光市场沉淀多年来,从国家政策、风土人情到市场、客户需求及客户资源,从营销策略、广告推广到媒体、制作工艺都有深入的了解,并且具备快速的资源整合能力,可为房地产和金融公司提供强有力的专业支持。

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